O PL 4/2025 propõe a maior atualização do direito condominial em 22 anos. Personalidade jurídica facultativa, multa moratória de até 10%, quórum reduzido para lidar com condômino antissocial e mais poder ao síndico. A votação no Senado está prevista para julho de 2026. Entenda o que muda e o que fazer agora.

Por Que o Código Civil Precisa Mudar

Convenções redigidas nos anos 2000 já não respondem às situações que chegam diariamente às assembleias: condôminos inadimplentes protegidos por quóruns impossíveis, síndicos sem poder para agir em emergências e disputas sobre cláusulas que o próprio Código Civil de 2002 deixou em aberto. O PL 4/2025 propõe corrigir esses gargalos — e síndicos, administradoras e condôminos precisam entender o que muda antes da votação no Senado, prevista para julho de 2026.

Muitos condomínios de grande porte movimentam orçamentos superiores a R$ 1 milhão por ano. Contratam dezenas de funcionários. Administram estacionamentos, academias, coworkings e áreas de lazer que rivalizariam com clubes.

Mesmo assim, a legislação trata o condomínio como um ente despersonalizado. Sem personalidade jurídica própria. Dependente do CPF do síndico para operações bancárias. Limitado em sua capacidade de contratar, financiar e litigar.

A comissão de juristas nomeada pelo Senado Federal identificou essas lacunas. O resultado foi o Projeto de Lei n. 4/2025, que propõe uma revisão profunda dos artigos 1.331 a 1.358 do Código Civil.

CONTEXTO LOCAL

Vitória liderou a valorização imobiliária no Brasil em 2025, com alta de 24,36% segundo o Índice FipeZAP. A Grande Vitória movimentou cerca de R$ 5 bilhões em lançamentos, com mais de 17 mil unidades em construção. Mais imóveis significam mais condomínios — e mais urgência na atualização das regras.

Personalidade Jurídica Facultativa: O Que Isso Significa

Hoje, o condomínio edilício não tem personalidade jurídica. Na prática, ele existe, contrata, litiga e movimenta recursos. Mas formalmente é um "ente despersonalizado".

O PL 4/2025 propõe que o condomínio possa optar por adquirir personalidade jurídica. A decisão será tomada em assembleia. Não será obrigatória.

O que muda com a personalidade jurídica:

Os tribunais já reconheciam essa capacidade na prática. O STJ consolidou o entendimento de que condomínios podem figurar como parte em ações judiciais. O PL 4/2025 formaliza o que a jurisprudência construiu ao longo de duas décadas.

Novos Quóruns: Mais Agilidade na Gestão

O sistema de quóruns atual é um dos maiores gargalos da gestão condominial. Alterar a convenção exige 2/3 dos condôminos. Alterar o regimento interno, dependendo da interpretação, pode exigir o mesmo quórum.

O PL 4/2025 reorganiza essa estrutura.

Matéria Quórum Atual Proposta (PL 4/2025)
Alteração da convenção 2/3 dos condôminos 2/3 dos condôminos (mantido)
Alteração do regimento interno Controvérsia (2/3 ou maioria simples) Quórum definido pela convenção
Uso das áreas comuns Sem previsão expressa Quórum reduzido (maioria dos presentes)
Expulsão de condômino antissocial 3/4 dos condôminos 2/3 dos condôminos + confirmação judicial
Multa ao condômino antissocial 3/4 dos condôminos Quórum reduzido

A mudança mais relevante é no regimento interno. O novo texto permite que a própria convenção defina o quórum para alteração do regimento. Isso elimina a exigência de reunir 2/3 dos condôminos para mudar regras operacionais do dia a dia — horário de mudança, uso da piscina, regras de pets.

Na prática, muitos condomínios não conseguem reunir quórum qualificado. Assembleias são esvaziadas. Decisões ficam travadas. O PL 4/2025 reconhece essa realidade.

Fortalecimento do Síndico

Convocar uma assembleia para autorizar um reparo urgente ou contratar um serviço emergencial não é apenas burocracia — é semanas de espera, custos de notificação e quórum que muitas vezes não se forma. O PL 4/2025 amplia os poderes do síndico para agir sem depender de assembleia em situações que hoje paralisam a gestão:

O PL 4/2025 amplia a autonomia do síndico em dois sentidos.

Primeiro: a convenção poderá conferir ao síndico atribuições adicionais, além daquelas previstas em lei. Isso permite que cada condomínio ajuste os poderes do síndico à sua realidade.

Segundo: o texto reforça a legitimidade do síndico para representar o condomínio em juízo e fora dele, inclusive para medidas urgentes de conservação e segurança.

Condomínios com síndico profissional, modelo cada vez mais comum na Grande Vitória, ganham respaldo legal para delegar funções com maior amplitude.

PONTO DE ATENÇÃO

Mais poder ao síndico exige mais controle. A convenção deve prever limites claros, prestação de contas periódica e mecanismos de fiscalização pelo conselho fiscal. Autonomia sem transparência é risco.

Condômino Antissocial: Novas Regras de Multa e Restrição

O tratamento do condômino antissocial é um dos pontos mais debatidos da reforma. O Código Civil atual prevê multa de até dez vezes o valor da contribuição condominial. Mas a aplicação exige quórum de 3/4 dos condôminos, difícil de atingir.

O PL 4/2025 traz mudanças em três frentes.

1. Redução do quórum para sanções

O quórum para aplicar multa ao condômino antissocial cai de 3/4 para patamar mais acessível. Para a medida mais grave — a restrição de acesso — o quórum será de 2/3 dos condôminos.

2. Possibilidade de restrição de acesso

Se as multas se mostrarem ineficazes, a assembleia poderá deliberar pela proibição de acesso do condômino antissocial às áreas comuns e à sua unidade. Essa medida, porém, exige confirmação judicial. O condomínio não pode executá-la unilateralmente.

3. Multa moratória majorada

A multa por atraso no pagamento da taxa condominial poderá ser elevada de 2% para até 10%. O objetivo é desestimular a inadimplência, que em muitos condomínios compromete o caixa e transfere o ônus para os adimplentes.

A reforma não cria a "expulsão do condômino". Cria um mecanismo de restrição de acesso, condicionado a decisão judicial. O direito de propriedade continua protegido, mas pode ser limitado quando colide com o direito à segurança e ao sossego dos demais.

Convenção e Registro: Efeitos Mesmo Sem Cartório

O PL 4/2025 pacifica outra questão que gera litígios há anos. A convenção condominial produzirá efeitos entre os condôminos independentemente de registro em cartório.

O registro continuará necessário para oponibilidade contra terceiros. Mas para as relações internas — entre condôminos, síndico e administradora — a convenção valerá pela simples aprovação em assembleia.

Isso resolve situações comuns. Muitos condomínios operam há anos com convenção não registrada. Convenções antigas, anteriores ao Código Civil de 2002, frequentemente não foram atualizadas nem levadas a registro. O novo texto dá segurança jurídica a esses atos.

Impactos em Vitória e na Grande Vitória

O mercado imobiliário capixaba vive momento de expansão. Os números são expressivos.

Cada novo empreendimento cria um novo condomínio. Cada novo condomínio precisará de convenção, regimento interno, assembleia de instalação e definição de governança.

Administradoras de condomínio na Grande Vitória terão de atualizar contratos, modelos de convenção e procedimentos internos. Síndicos profissionais precisarão conhecer as novas regras.

OPORTUNIDADE

Condomínios em fase de implantação na Grande Vitória podem elaborar suas convenções já incorporando as diretrizes do PL 4/2025. Quem se antecipa evita custos de adaptação futura e ganha governança mais moderna desde o início.

O Que Síndicos e Administradoras Devem Fazer Agora

1. Auditar a convenção atual

Verifique se a convenção do condomínio está registrada em cartório. Identifique cláusulas defasadas. Muitas convenções ainda fazem referência ao Código Civil de 1916 ou contêm quóruns incompatíveis com a legislação vigente.

2. Mapear cláusulas que serão afetadas

Regras sobre quórum, multa por inadimplência, sanções a condôminos antissociais e atribuições do síndico provavelmente precisarão de atualização. Faça um levantamento antes que a lei entre em vigor.

3. Avaliar a personalidade jurídica

A aquisição de personalidade jurídica será facultativa. Nem todo condomínio precisa. Para condomínios de grande porte, com orçamentos expressivos e necessidade de financiamento, pode ser vantajoso. Para condomínios menores, o custo de manutenção da pessoa jurídica pode não compensar.

4. Revisar contratos com administradoras

Administradoras de condomínio deverão atualizar seus contratos de gestão para refletir as novas atribuições do síndico e as possibilidades trazidas pela personalidade jurídica.

5. Acompanhar a tramitação

O texto do PL 4/2025 ainda pode sofrer alterações durante a votação no Senado e na Câmara. Emendas podem modificar quóruns, prazos e regras de transição. Acompanhe a tramitação antes de tomar decisões definitivas.

Cronograma da Reforma

O PL 4/2025 foi apresentado ao Senado Federal em 2025, elaborado por uma comissão de juristas com o objetivo de atualizar o Código Civil após 22 anos de vigência.

O cronograma é ambicioso. A reforma abrange dezenas de matérias além do direito condominial — capacidade civil, contratos, responsabilidade civil, direitos da personalidade. É possível que o capítulo de condomínios seja votado como parte do pacote completo ou em módulos separados.